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Réseaux - 30/11/2017

Jean-Marc Da Silva, Implant’action Automobile : "Les distributeurs doivent veiller à adapter la taille de leur immobilier à la performance de leur point de vente"

Ramener la charge immobilière des points de vente sous les 1% du chiffre d’affaires, c'est la mission que Jean-Marc Da Silva a menée pendant 13 ans au sein de RRG. Il propose aujourd’hui ses services aux distributeurs automobiles, en allant du géomarketing à la médiation avec les collectivités locales, en passant par la recherche de partenaires financiers dans le cadre de la création de foncières patrimoniales.

Jean-Marc Da Silva a été directeur immobilier de Renault Retail Group pendant 13 ans et, à ce titre, a piloté la restructuration et l’optimisation de son réseau menée depuis 2007. "La mission était de d’adapter les surfaces à la performance tout en assurant l’autofinancement des projets de restructuration", explique-t-il. Concrètement, il s’agissait donc de céder une partie des surfaces pour générer le cash nécessaire au financement des travaux et de ramener la charge immobilière, taxes comprises, dans une fourchette de 0,8 à 1% du chiffre d’affaires, contre 2 à 3% auparavant. "Sans que l’activité en pâtisse naturellement, voire même qu’elle en bénéficie grâce à une organisation plus fonctionnelle des activités", précise-t-il.
L’exemple de la plaque marseillaise est riche d’enseignement. Le site historique de Renault du boulevard Michelet, près du stade Vélodrome, couvrait une surface couverte de plus de 20 000 m2, notamment occupée par une carrosserie et un important magasin PR. "Il a été décidé de créer un nouveau site dans la zone commerciale de la Valentine, à l’Est de la ville, et d’y externaliser ces activités de back office pour concentrer le site de Michelet plus urbain sur la vente VN et VO et l’entretien rapide tout en augmentant le nombre de places de parking, à 183 au total. L’espace utile a été ramené à 5 000 m2 à Michelet, tout en conservant toute la façade donnant sur le boulevard, complété par le nouveau site de la Valentine, qui dispose de 14,5 ha, dont 3 600 m2 couverts. Dans le même temps, et en partenariat avec les collectivités locales, ont été cédés pour 30 millions d’euros les droits à construire au-dessus du point de vente pour créer 600 logements et 10 000 m2 de bureaux. Au final, la restructuration a largement été financée, puisque bénéficiaire de 13,4 millions d’euros, tout en restant propriétaire, en réduisant les charges d’exploitation de 50%, et en optimisant la couverture territoriale de la ville", se félicite-t-il.
A Lille, le process a été similaire : externalisation de la carrosserie et du magasin PR vers le site de Faches-Thumesnil pour diviser par trois les surfaces du site urbain de la Madeleine ; cession pour 10,3 millions d’euros des surfaces gagnés pour y créer 260 logements ; restructuration du site et réduction des charges d’exploitation de 60% pour un solde positif de l’opération de 7 millions d’euros.

Faire entrer des partenaires financiers, afin de se concentrer sur l’exploitation tout en gardant la maîtrise de son patrimoine
Aujourd’hui associé à Dimitri Delannoy, ex-directeur du développement de Boulanger et Go Sport, au sein de la société Implant’action Automobile, Jean-Marc Da Silva accompagne des distributeurs automobiles dans leur projet immobilier mais aussi des villes qui envisagent de créer un pôle automobile (ils sont actuellement en discussion avec Dieppe). Il intervient en complément, voire en contre-pouvoir, des services de développement réseau des constructeurs.
"Les marques premium restent très directives sur les standards et les surfaces à respecter mais la plupart des autres marques ont compris que pour faire vivre un distributeur sur une ville moyenne, il faut accepter de réduire les surfaces ou de les mutualiser avec d’autres marques. C’est d’autant plus vrai aujourd’hui que le business est en pleine mutation, avec le numérique qui prend une place croissante, l’après-vente qui se limite de plus en plus à l’entretien courant, et les opportunités offertes par le VO et les points de vente éphémères en centre commercial", dit-il.
Pour lui, l’avenir est dans des structures comme celle créée par Jean-Paul Lempereur à Douai (Dechy exactement). Inaugurée en mars dernier, cette "Cité de l’automobile" réunit 6 marques et en comptera 9 à terme sur une parcelle de 35 000 m2. Les marques ont leur espace de vente dédié mais les ateliers sont communs et un studio photo a été créé, pour standardiser la présentation des annonces sur Internet, partagé avec l’agence de location Ucar du groupe et le parc VO qui réunit toutes ses marques généralistes.
Le site de PSA Retail à Paris 16e, avec son atelier unique et ses trois showrooms n’exposant qu’une voiture par marque mais dotés d’écrans reliés au configurateur en ligne, est aussi représentatif de ce que sera la distribution automobile dans les centres urbains denses dans le futur, estime-t-il.
Géomarketing, étude d’urbanisme, médiation avec les collectivités locales, Implant’action Automobile intervient à tous les niveaux des projets de construction ou de restructuration mais aussi dans la recherche de financement et dans l’optimisation du capital immobilier. "Tout le monde sait que l’immobilier doit être géré séparément de l’exploitation. Dans l’automobile, le montage usuel se fait à travers des SCI, une par point de vente, mais il existe d’autres structures immobilières, comme les foncières patrimoniales, qui permettent à la fois de mutualiser les investissements réalisés sur ses différents sites et de faire entrer des partenaires financiers, afin de concentrer ses moyens sur l’exploitation tout en gardant la maîtrise de son patrimoine", explique-t-il. Il est ainsi en relation avec des réseaux d’investisseurs prêts à investir dans l’immobilier automobile, avec plus de motivation que les banques ont à financer l’exploitation.
Xavier Champagne

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Réactions

Que dire de la fiscalité galopante sur le bâti !les propriaitaires vont payer pour l'abandon de la taxe d'habitation,Macron l'a dit je suis l'ennemi de l'immobilier et de l'assurance vie.
Bientot comme Melenchon des concessions hologrammées?,en tout cas le modèle Amazon est en train de tuer les Malls US ( centres commerciaux pour tous sauf Lucos et la rédaction), seul le Premium résistera ,pour combien de temps?
L'arrivée des bornes de charges rapides (4x 350 kW) va plomber les comptes avec l'amortissement et la consommation ,tout cela pour ne rien apporter à l'atelier et à la PR,il est urgent de réduire la surface au sol comme le dit ce Monsieur,les US toujours un coup d'avance ont déjà depuis un siecle les stockages en Rack comme dans les Marinas modernes.
Une caisse prend énormément de place au sol,c'est le gros souci.
alain boise, Le jeudi 30 novembre 2017

En tous cas, une belle visibilité pour un bel exemple de reconversion d’un ex cadre sup de la distribution auto … La réduction de coûts (immobiliers) est d’une permanente actualité, à fortiori, sur la partie foncière des affaires qui ne tend pas vers la diminution…

Par ailleurs, la remise sur le marché de belles surfaces de M2, éventuellement bien situées, çà doit plaire à beaucoup de collectivités ces temps-ci …
De la convergence pour un beau courant d’affaires ?.
ADEAIRIX, Le jeudi 30 novembre 2017

On oublie dans tout ceci la passion ou aussi l'héritage familial qui font que la partie immobilière est mal prise en considération.
S'il s'agit de faire du cash alors seul le CA/m² compte.
;0)
Luc os, Le jeudi 30 novembre 2017

Oui Lucos a raison et on oublie aussi les exigences, heu... les standards des constructeurs qui ont souvent fait un véritable chantage pour que les concessionnaires augmentent les surfaces de manière à piloter des cathédrales bien trop grandes sous prétexte de gamme qui s'étoffait, d'expos VO dignes de la marque, de magasin PR devant offrir un taux de service flirtant avec les 100%, des aires de réception gigantesques, avec force spots lumineux crachant 500 W chacun, du chauffage ou de la clim pour tempérer ces locaux fastueux.
Et tout ça pourquoi ? Pour que MON réseau soit le plus beau de toutes les marques concurrentes. Ces paquebots sont ingouvernables, réchauffent la planète, ne font pas vendre une bagnole de plus et coûtent une blinde à entretenir.
Bon courage M. Da Silva. Il est temps de réduire la voilure, grand temps.
Bruno HAAS, Le jeudi 30 novembre 2017

Il faut remplir les cathédrales car ici au Portugal ou je suis en train de bronzer sans crème et sur l'usine VW de Palmela, les charlots esclaves portugaisqui serrent les boulons du SUV T-Roc et sont sommets d'assember et donc travailler jour et nuit dimanches compris (cela pue la gréve à venir) pour un minimum de 280.000 véhicules pour 2018 !!!
Si mévente cela pue aussi la guerre des prix à venir pour bientôt !
Combient de choix vous avez les chéris déjà à Noël pour vous offrir en France le SUV de vos rêves ?
Jo Duchene, Le jeudi 30 novembre 2017

Sont sommets ? Nan décidément je ne vois pas ....
C'est un pic C'est un (T) roc C'est une

Sinon quel rapport éloigné ... ! ...L'offre pléthorique de SUV nan vraiment ? ... "On" avait pas bien remarqué ...!

Cà sent surtout la "moruche" vot' commentaire
(pardon pour la connotation un peu facile)
ADEAIRIX , Le jeudi 30 novembre 2017

Adeairix est clair comme comme l'eau de TRoc ...
Jaloux va, que je fasse des affaires au soleil, na !
Tchin, tchin et un verre de Porto en plus à votre santé...et heureusement qu'ils ne savent pas ici ce que c'est le Beaujolais nouveau !
Jo Duchene, Le jeudi 30 novembre 2017

... Jaloux ? Euh... faudrait pas prendre vos désirs pour ...
"Harto de vino" ?
ADEAIRIX, Le jeudi 30 novembre 2017

Harto de vino ? C'est du portugais ça? De maneira nenhuma Senhor Adeairix!
Jo Duchene, Le jeudi 30 novembre 2017



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